Thuê mặt bằng làm tiệm: kiểm gì trước khi ký
Thuê mặt bằng là quyết định tốn kém nhất của phần lớn cửa tiệm nhỏ, và cũng là quyết định hay được làm nhanh nhất — thấy chỗ ưng, thấy giá được, đặt cọc luôn. Mấy tháng sau mới phát hiện điện không đủ tải, nước yếu, hoặc chủ nhà không cho treo biển.
Bài này là danh sách kiểm trước khi ký: phần kỹ thuật, phần pháp lý, và phần quan sát địa điểm mà không ai làm thay được.
Quan sát địa điểm: đi nhiều lần, nhiều giờ
Đây là bước quan trọng nhất và cũng là bước tốn ít tiền nhất.
Đi ít nhất bốn lần: sáng, trưa, chiều tối, và một ngày cuối tuần. Lưu lượng người qua lại chênh nhau rất xa giữa các khung giờ, và môi giới thường hẹn xem vào giờ đẹp nhất.
Đếm người qua lại trong mười phút ở mỗi lần. Con số thô nhưng nó là dữ liệu thật của bạn, và so được giữa hai ba mặt bằng đang cân nhắc.
Xem người qua lại là ai. Đông chưa chắc đã hợp — một con phố đông người đi làm nhưng không ai dừng lại thì khác hẳn một con phố ít người mà người ta đi bộ chậm và ghé xem.
Chỗ để xe. Với hàng hoá mà khách phải vào xem và cầm lên thì đây là yếu tố sống còn ở Việt Nam. Khách không tìm được chỗ dựng xe máy là khách đi luôn.
Hàng xóm hai bên. Bên cạnh bán gì, có ồn không, có mùi không, có chiếm vỉa hè trước cửa mình không. Quán ăn bên cạnh với hàng bán đồ trang sức là hai thứ không hợp nhau.
Hỏi người ở đó. Quán nước gần đấy, bảo vệ, người bán hàng bên cạnh — họ biết mặt bằng này đã đổi mấy đời chủ, vì sao người trước nghỉ, chỗ này có hay ngập không. Đây là thông tin quý nhất và không tốn gì ngoài việc chịu hỏi.
Mặt bằng đổi chủ liên tục là dấu hiệu đáng dừng lại suy nghĩ. Không phải lúc nào cũng là vấn đề của địa điểm, nhưng luôn đáng hỏi cho ra lý do.
Kiểm kỹ thuật
Công suất điện. Đây là thứ hay bị bỏ qua nhất và tốn nhất khi phải nâng. Đếm thiết bị bạn sẽ dùng: điều hoà, đèn, tủ mát, máy tính, camera. Hỏi rõ mặt bằng được cấp bao nhiêu và có nâng được không. Nhà cũ trong hẻm thường là chỗ khó nâng tải.
Nước. Mở vòi xem áp lực, hỏi có hay mất nước không. Với hàng ăn uống thì đây là tiêu chí loại trừ.
Thoát nước. Đổ nước xem thoát có nhanh không, và hỏi khu này mưa lớn có ngập không. Ngập một lần là mất cả lô hàng.
Internet. Hỏi khu vực có nhà mạng nào phủ. Nghe nhỏ nhưng với cửa hàng dùng phần mềm bán hàng và nhận chuyển khoản thì đây là hạ tầng bắt buộc.
Kết cấu và thấm. Soi đèn chếch dọc tường tìm vết loang, xem trần có vết ố không, kiểm phía sau tủ kệ nếu có. Mặt bằng thấm thì hàng hoá hỏng theo.
Nhà vệ sinh — cho nhân viên và có khi cho khách. Nhiều mặt bằng nhỏ không có, và đó là vấn đề thật với người làm cả ngày.
Chiều cao trần và cửa. Đo trước nếu bạn có kệ cao hoặc hàng cồng kềnh. Cửa hẹp không đưa được tủ vào là tình huống đã xảy ra với nhiều người.
Phần hợp đồng — nên nhờ người có chuyên môn
Bài viết này liệt kê những điểm nên hỏi, nhưng hợp đồng thuê là văn bản pháp lý và nên được người có chuyên môn xem trước khi ký, nhất là với hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn.
Những điều nên làm rõ và ghi vào văn bản:
Thời hạn và điều kiện gia hạn. Thuê ngắn thì rủi ro mất chỗ sau khi đã gây dựng được khách; thuê dài thì rủi ro kẹt nếu buôn bán không như tính.
Mức tăng giá theo năm — ghi rõ bao nhiêu phần trăm, không để "thoả thuận lại sau".
Tiền cọc và điều kiện hoàn cọc. Trả trong bao lâu sau khi trả mặt bằng, trừ những khoản gì.
Ai sửa chữa gì. Hỏng đường nước, hỏng mái, nứt tường — chủ nhà hay người thuê chịu.
Được cải tạo tới đâu. Có được đục tường, thay cửa, đi lại đường điện không, và khi trả mặt bằng có phải hoàn nguyên không. Đây là điều khoản hay gây tranh chấp nhất.
Biển hiệu. Kích thước được phép, vị trí, và ai xin phép. Nhiều nơi có quy định của địa phương về biển hiệu — hỏi trước, đừng làm rồi mới biết.
Điều kiện chấm dứt sớm từ cả hai phía, và báo trước bao lâu.
Ai đứng tên hợp đồng điện nước và giá tính thế nào — theo giá nhà nước hay giá chủ nhà đặt.
Giấy tờ chủ nhà. Người ký có phải chủ sở hữu không, hay là người thuê lại. Thuê lại thì cần biết hợp đồng gốc còn bao lâu.
Phần pháp lý về ngành hàng
Mặt bằng phù hợp với ngành của bạn không là chuyện riêng, và nó phụ thuộc quy định của địa phương: một số khu vực có quy định về loại hình kinh doanh được phép, về giờ hoạt động, về phòng cháy chữa cháy với từng loại mặt bằng.
Đây là chỗ nên hỏi chính quyền địa phương hoặc người có chuyên môn trước khi đặt cọc, chứ không nên hỏi chủ nhà — họ muốn cho thuê, và câu trả lời của họ không phải là căn cứ pháp lý.
Riêng phòng cháy chữa cháy: mặt bằng chỉ có một lối ra, hoặc nằm trong nhà ống sâu, thì cần đặc biệt lưu ý. Chi tiết quy định áp dụng cho từng loại hình thì hỏi công an phường hoặc đơn vị phòng cháy địa phương.
Tính tiền cho đủ
Nhiều người chỉ tính tiền thuê hằng tháng rồi bất ngờ với tổng chi phí thật:
Tiền cọc thường bằng vài tháng thuê. Chi phí cải tạo, sơn sửa, làm biển. Tiền điện nước hằng tháng — với mặt bằng dùng điều hoà cả ngày thì đây là khoản lớn. Phí vệ sinh, phí an ninh nếu có. Và khoản dự phòng cho mấy tháng đầu chưa có doanh thu ổn định — đây là khoản hay bị bỏ qua nhất và cũng là khoản làm nhiều cửa tiệm đóng cửa sớm.
Về phần xem hướng và ngày
Nhiều chủ tiệm có xem hướng cửa và chọn ngày ký, ngày khai trương. Đó là lựa chọn của mỗi người, và các trường phái cũng không thống nhất về cách tính.
Điều đáng lưu ý: trong thực tế thuê mặt bằng, hướng gần như không chọn được — mặt bằng đã có đó, hướng đã có đó. Thứ chọn được là những điều ở trên, và chúng quyết định cửa tiệm sống được hay không.
Và nên cảnh giác nếu ai đó chê hướng một mặt bằng rồi giới thiệu bạn sang một chỗ khác đắt hơn.
Tóm lại
Đi xem ít nhất bốn lần vào các giờ khác nhau, đếm người qua lại, và hỏi người bán hàng xung quanh — nhất là về việc mặt bằng đã đổi mấy đời chủ. Kiểm công suất điện trước khi nói chuyện giá. Hợp đồng thì nhờ người có chuyên môn xem, đặc biệt là điều khoản cải tạo và hoàn nguyên. Hỏi chính quyền về quy định ngành hàng chứ đừng hỏi chủ nhà. Và tính cả khoản dự phòng cho mấy tháng đầu.